违法建筑房屋租赁合同的效力认定

   【案情】

    2009年9月22日，重庆某公司工会（甲方）与被告罗某（乙方）签订《门面出租合同》，约定甲方将位于公司大门左侧，编号为10号，建筑面积为66平方米的门面3间出租给被告罗某，租期自2009年10月10日至2010年10月10日，租金为每年7200元，押金1000元。合同签订后，原告将房屋交付给被告罗某，被告罗某给付重庆某公司租金7200元,同时交付了押金1000元。同时查明，原告所出租的门面房属其修建，未取得建设工程规划许可证及合法的建设手续，也未进行房屋权属登记。现原告请求人民法院判决被告罗某退还租赁门面。因所出租门面未办理相关建设手续，合同无效，要求被告按无效合同返还租赁门面。

    审理中被告辩称，依照租赁合同约定，合同期满后被告有优先租赁的权利。被告曾要求继续租赁，但原告坚持要求腾房，并拒收租金，侵害了被告的优先承租权。另原告要求赔偿损失，因除租金外，并没有其他损失发生，不应赔偿。

    【审判】

    通过对案件的审理，本案双方的争议焦点是一、租赁房屋的标的物是否为违法建筑，二违法建筑房屋租赁合同是否有效。

    重庆市江津区人民法院经审理认为，在城市、镇规划区内进行建筑物建设的，建设单位应当申请办理建设工程规划许可证。本案原告出租的房屋未取得建设工程规划许可证，违反了《城乡规划法》的规定，属于违法建筑，原告与被告罗某签订的《房屋租赁合同》无效。原告经庭审释明后，认为《门面出租合同》无效,请求被告返还租赁房屋。由于原、被告之间的租赁合同无效，按《合同法》规定，因合同无效取得的财产，应当返还。因此，原告请求被告返还租用的门面符合法律规定，应予支持。由于被告已另案向本院起诉因租赁合同无效给其造成损失的诉讼，故本案中对被告的损失不作处理。依照《中华人民共和国合同法》第五十二条、第五十八条，《中华人民共和国城乡规划法》第四十条的规定，判决：一、原告某公司与被告罗某于2009年某月某日签订的门面出租合同无效。二、被告罗某在本判决生效后三十日内腾退所租赁的位于某地某处的门面给原告某公司。

    本判决书送达后，被告在法定期限内提起上诉。重庆市第五中级人民法院二审后认为事实清楚，适用法律正确。维持了本判决，现此判决已经生效。

    【评析】

    房屋租赁合同，是以房屋为租赁物的租赁合同，指的是出租人和承租人之间关于出租人将房屋交付承租人使用，承租人交付租金并于租赁合同终止时将租赁的房屋返还给出租人的协议。在人们社会生活中，房屋租赁关系普遍存在，由此产生的纠纷也随之上升，在租赁合同的标的物变成违法建筑时，如何认定和处理，本案就是一个典型的案例。

一、违法建筑的概念

    违法建筑，涉及规划报建、建筑设计施工、室内外装修、消防管理、环境保护、文物保护、交通运输管理等等部门法律法规，从严格意义上讲，凡是违反这些法律规定施工建造的房屋及设施均属这一范畴。本文所谈的对房屋租赁合同效力发生影响的违法建筑仅限于受城市规划法律调整，违反城市规划法律规定，未履行规划报建手续或未按规划审批许可文件的规定而建造的建筑物。《城市规划法》第四十条规定，在城市规划区内，进行建设要取得建设工程规划许可证。本案在一审审理中，法院向原告释明，要求其提供取得建设工程许可证或经主管部门批准建设的文件，但直至一审辩论终结前原告未提交任何文件。原告出租的房屋未取得建设工程规划许可证，违反了《城乡规划法》的规定，应属于违法建筑。

二、违法建筑房屋租赁合同效力认定

    依据法律规定，在城市、镇规划区内进行建筑物建设的，建设单位应当申请办理建设工程规划许可证。本案租赁的标的物却未取得建设工程规划许可证，属于违法建筑。房屋租赁标的物是违法建筑是否必定无效？这有可能会产生两种情形：（一）违反了《城乡规划法》第四十条的规定，属于违法建筑，根据合同法第52条规定，违反法律和行政法规的强制性规定，合同无效。（二）最高人民法院《关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条规定，出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。但在一审法庭辩论终结前取得建设工程规划许可证或者经主管部门批准建设的，人民法院应当认定有效。这就可能会出现违法建筑所签订房屋租赁合同有效的情形。　　　　

    而本案中原告在一审辩论终结前仍未取得建设工程规划许可证及合法的建设手续，也未进行房屋权属登记，所以原告与被告罗某签订的《房屋租赁合同》属于第一种情形，应为无效。

三、合同认定无效后的处理

    《中华人民共和国合同法》第58条的规定，合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。在本案中，原告将未取得建设工程规划许可证已经违反法律的强制性规定，系无效的合同。因合同无效取得的财产，应当返还。因此，原告请求被告返还租用的门面符合法律规定，应予支持。由于被告已另案向本院起诉因租赁合同无效给其造成损失的诉讼，故本案中对被告的损失不作处理。

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