房屋交付四年后屋顶漏水可否向开发商索赔？

    【案情】

    2008年4月，黄某从当地开发商处购买顶楼商品房一套。购房时，开发商提供了格式合同一份，约定两年内房屋有漏水、裂缝等瑕疵质量问题，可向开发商索赔或申请退款；超过两年的，由黄某自行承担。2009年11月，黄某装修好房屋，并搬入居住。今年4月，黄某发现楼顶房屋漏水，多次找开发商协商未果。

    【分歧】

    第一种意见认为，黄某不能向开发商索赔，因为双方在合同中已经明确约定房屋两年内出现房屋质量问题可找开发商索赔，而且合同系当事人自愿订立，对双方具有约束力。

    第二种意见认为，黄某可以向开发商索赔，因为我国有关法律对露面防水质量有明确要求，时间为五年，而且，开发商提供的是格式合同，发生纠纷应作出对其不利的解释。

    【评析】

    本律师同意第二种意见，理由如下：

    对商品住宅质量纠纷法律的适用和解决的方法。我国《民法通则》第一百一十一条规定：“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定条件的，另一方有权要求履行或者采取补救措施，并有权要求赔偿损失。”国务院《建筑工程质量管理条例》第四十条第二款之规定：“屋面防水工程、有防水要求的卫生间、房间和外墙面的防渗漏，为5年”。这是对建筑商建造房屋的质量要求，也是渗漏受害人依据《房屋买卖合同》和建筑商提供的《商品房屋质量保证书》中质量保证承诺，要求建筑商维修或赔偿的理由，更是法院判决的法律依据。

    但是，适用该规定的前提条件是要确定建筑商建造的商品房确实存在质量问题。如果渗漏是受害人及其相邻关系人造成的，即使在五年的质保期内，建筑商也不应承担责任。当房屋渗漏确为建筑商建造的房屋质量所造成时，如果渗漏给受害人财物带来损害的，建筑商则还要按照《民法通则》承担侵权的民事赔偿责任。如果渗漏既有建筑商建造房屋的质量问题，又有渗漏受害人和其相邻关系人装修不当的原因，则应相应减轻建筑商的责任并让有过错的一方承担相应的责任。

    另外，开发商提供的格式合同部分条款也无效。格式合同是指和同一方单方面制订的，重复使用而制订的文本。格式合同绝大部分的条款对方不能更改，要么接受这个条款，要么走开。本案中，开发商在格式合同中，将房屋防水时间缩短到2年，明显就是规避法律强制性规定。因此，格式合同当中对条款发生了分歧，要作出对格式制作一方不利的解释和判断。

    综上，本律师认为，黄某房屋漏水可以向开发商索赔或要求其修缮。

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