如何认定交付商品房所发生的不可抗力因素

    【案情】

    2009年11月10日，原、被告双方签订了一份《井冈山市商品房买卖合同》，原告购买被告开发的位于井冈山市茨坪桐木岭路的一套房子，原告按《井冈山市商品房买卖合同》全部履行了自己的义务。根据《井冈山市商品房买卖合同》原、被告双方约定，应当在2010年9月30日前依照国家和地方人民政府的有关规定向买受人交付主体工程及装修工程均验收合格的商品房。但直至2012年9月才交房，而且该房子还是没有经过国家验收合格的产品。被告违背合同约定，原告为维护自己的合法权益，遂起诉至法院，请求：1、判令解除原告与被告签订的商品房买卖合同；2、判令被告退还人民币226398元和支付违约金4528元给原告；3、本案诉讼费用由被告承担。被告认为合同中明确约定了延期交房的情况，被告方提供了延期交房的相关证据，认为延期交付房屋是因为发生不可抗力的因素，这属于法定的免责条款，因此请求驳回原告的诉讼请求。

    【分歧】

    本案的争议焦点在于城管队和旅游环境综合执法管理大队下发的限制材料装运或禁止施工的通知，能否作为“不可抗力”？

    第一种观点认为可以作为不可抗力因素。要求被告事先城管队和旅游环境综合执法管理大队下发的限制材料装运或禁止施工的通知太过苛刻，这种政府的行政行为是具有随意性、不确定性，被告不可能事先予以预料，故可以认定为不可抗力因素，同时房子可以先交付使用，而后进行验收。

    第二种观点认为城管队和旅游环境综合执法管理大队下发的限制材料装运或禁止施工的通知完全是可以事先预料的，而且本案的被告方事先在格式合同中写的内容已经预见到了此事的发生可能性，而且即便发生了这种事情，被告人可以采取措施进行补救，但是被告并没有采取任何措施予以补救，故被告应当承担违约责任。

    【评析】

    本律师同意第二种观点，理由如下：

    所谓不可抗力是一项免责条款，作为一种人们不能预见、不可避免、不能克服的自然、社会现象客观情况。具体到本案中，本案处理重点主要在于由城管队和旅游环境综合执法管理大队下发的限制材料装运或禁止施工的通知，能否作为“不可抗力”？ 房屋没有验收合格证，交付使用是否算违约？《民法通则》规定，“不可抗力”是指不能预见、不能避免并不能克服的客观情况。当然这包括但不限于天灾人祸如地震、台风、洪水和海啸；社会现象则包括但不限于战争、市政工程建设和其它政府政策。在很多情况中，合约中也会列明如因不可抗力的发生而阻碍卖方的交货义务或履行合约，违约方可部分或者全部免除违约责任。

    在认定本案的实施过程中，我们可以看出对于限制建筑余土、材料装运不属于不可抗力，禁止装运时间的通知是事先通知被告的，被告在自己提供的格式合同中已预见红色旅游和政府因素的影响，被告对限制建筑余土、材料装运是能够预见的，且材料装运并不是建筑的全部工作，被告有足够的时间，制定相应的施工计划及安排其他作业来避免上述因素造成的影响，然而被告却任凭影响因素的发生，没有采取任何措施进行补救，导致交房时间一再推迟，且还导致该房子没有经过国家的验收，这是严重的过错，应承担违约责任；

    最后，根据《城市房地产管理法》规定，房地产开发项目的设计、施工，必须符合国家的有关规定标准和规范。房地产开发项目竣工，经验收合格后，方可交付使用。《城市房地产开发经营管理条例》规定，房地产开发项目竣工，经验收合格后，方可交付使用；未经验收或经验收不合格的，不应视为接交房。不能交付使用。

    本文由北京市盈科（广州）律师事务所 陈一天律师团队整理编辑，所有资料来源于互联网等公开渠道，如您认为本文侵犯了您的合法权益，请与我们联系，我们将尽快处理。陈一天律师电话18818861521 微信账号:LawyerV