房屋抵押未办登记手续情形下的抵押权行使

    【案情】

    2012年5月，王某借给张某一笔钱，并约定以邹某的一套房产作为抵押，到期还款日为今年5月。现这笔借款已经到期，但张某却无力还款，王某于是想到要抵押人邹某还款。当王某向邹某主张抵押权时，却被告知当初签订抵押合同之后没有到房管部门办理抵押登记，王某的抵押权没有设立，无法主张抵押权。请问，王某还有其他办法可以主张行使抵押权吗？

    【分歧】

    第一种观点认为，王某不能再行使抵押权。根据我国《物权法》第一百八十七条的规定，以建筑物抵押的，应当办理抵押登记，抵押权自登记时设立。本案中，王某虽然和邹某签订了房屋抵押合同，但其没有办理相应的抵押权登记，抵押权没有设立。因此，王某依法不能主张抵押权，但其仍可以向主债务人张某主张债权。

    第二种观点认为，王某可以要求邹某配合办理抵押登记手续，再行使抵押权。本案中，邹某和王某签订了抵押合同，根据合同内容，王某有权要求邹某配合办理房屋抵押登记。在补办得抵押登记手续之后，王某取得抵押权。

    【评析】

    本律师同意第二种观点。

    第一、王某在借款给张某时，邹某同意并签订了有效地抵押合同，该合同对邹某有约束的效力，邹某必须履行合同中要求的义务，即当张某无力偿还王某借款时，在一定期间内有义务以作抵押的房产代为偿还。本案中，邹某的义务亦是以房产代为偿还，除非该房产已经抵押或转让给他人。

    第二、按照我国物权法第一百八十条和第一百八十七条的相关规定，对房产设定抵押的，抵押权自登记时设立。按照法律规定，王某对该栋房屋的抵押权确实没有设立，但这并不影响王某与邹某之间的合同效力。

    第三、如果在此期间，邹某的房屋已经优先凭合法手续抵押或转让给了其他人，那么王某的抵押权因为抵押物易主而无法行使。但在本案中，邹某的房屋并没有转让给其他人或是抵押给其他人。因此，基于合同权利，王某有权要求邹某协助其到房管部门补办该栋房屋的抵押权登记手续，此后，王某就可以依法行使抵押权了。

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