为逃税费登记在他人名下的房屋如何确权

    【案情】

    张大、张小系同胞兄弟并已各自成家，二人的父母先后投资建造房屋两栋，分别位于当地中南街与人民南路上。在建造人民南路的房屋时，考虑到张大媳妇刘梅是农业户口，如果以刘梅的名义申请审批建房可以省钱，遂以刘梅的名义办理了建房审批手续，并将房屋登记于刘梅名下。2001年2月，老张夫妇与子女们商议后，由老张亲自手书分割协议一份，将中南街的房屋划归张大所有，人民南路的房屋划归张小所有，两兄弟在分割协议书上签字认可，但当时未办理过户手续。随后，张大、张小分别对所分得的房屋进行了修整。2003年4月，老张去世，张小多次要求与张大、刘梅办理房屋过户手续，遭到刘梅的拒绝。2011年，张小向法院提起了房屋确权诉讼，刘梅辩解对分割协议签订之事不知情，不同意办理过户手续。

    【分歧】

    本案事实清楚，但对于房屋的归属存在争议，主要有两种不同的观点：

    第一种观点认为，应当驳回原告的诉讼请求。理由：不动产的处分权人必须有合法的处分权，尽管人民南路的房屋系老张夫妇所建，但房屋既然登记在刘梅名下，刘梅便是法定的所有权的，老张夫妇的行为实际上侵犯了张大、刘梅的合法权益。老张夫妇作为完全民事行为能力人，完全可以预见将房屋登记在他人名下的风险，二人为逃避建房费用，规避法律将房屋登记在刘梅名义，应当对此承担法律不利后果；从法律形式上看，自老张将房屋登记于刘梅名下始，刘梅即取得了人民南路房屋的合法所有权，但分割协议书上却没有刘梅的签字，分割协议部分无效；房屋分割协议签订后，直至老张去世两年多期间，张小一直未要求与张大、刘梅办理过户手续，应当为此承担一定的风险。

    第二种观点认为，争议房产虽然登记在刘梅名下，但房屋是老张夫妇建造，也一直由老张夫妇占有、使用，房屋的实际所有权人为老张夫妇，二人有权处分该处房产。因此，原告的诉求应予支持。

    【评析】

    本律师同意第二种观点。

    一、不动产系老张夫妇二人投资所建，二人将房屋登记在刘梅名下，只是出于逃避税费的目的，但并没有赠予的意思表示，也从未将房屋交付刘梅占有使用过，无论从意思表示到表意行为，都可证实老张二人一直是房产的实际所有人。老张夫妇出于逃避税费的不法目的，利用刘梅农业户口的便利进行登记的行为应属无效行为。

    二、老张亲笔书写房屋分割协议，实质上是其对生前财产进行处分的立嘱行为，该分割协议经张大、张小二人签字认可，实际上是三个家庭对共有房屋的一次产权确权协议。作为刘梅的丈夫张大，与刘梅同是争议房产的共有人，张大的签字行为对外具有表见代理效力。分割协议签订后，张小对争议财产的整修，事实上就是对所得财产交付的延续行为，刘梅在此期间一直未提出异议，即是对张小合法权利的一种默认。

    三、《中华人民共和国物权法》第十五条规定：“当事人之间订立有关设立、变更、转让和消灭不动产物权合同的，除法律另有规定或合同另有约定外，自合同成立时生效；未办理物权登记的，不影响合同效力。”分割协议的签订，系张家上下自愿协商达成，无论从法律形式到内容，均未违反法律规定，应当认为合法有效。同时根据《中华人民共和国民法通则》第七十二条的规定，“财产所有权从财产交付时起转移”，因此尽管尚未办理物权过户登记，但张小已取得所有权。此外，依据《中华人民共和国物权法》第十九条的规定，“权利人、利害关系人认为不动产登记薄记载的事项错误的，可以申请更正登记。”张小作为争议财产的利害关系人，也具有申请变更登记的权利。

    综上，张小是争议财产的合法所有人，其诉求应予支持。

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