房屋预售合同中拒缴房款承担何种责任

　　【案情】

　　2010年12月，张某与甲房地产开发有限公司签订一份《商品房预售合同》。合同约定：甲公司将一套商品房预售给张某，张某于合同签订之日支付5万元定金，甲公司应于2011年12月1日将该商品房交付张某使用，张某应于交房后七日内支付剩余30万元房款。后甲公司如期提示交房，但张某经多次催告，无正当理由拒绝接收房屋并拒不支付剩余房款。甲公司遂向人民法院提起诉讼。

　　【分歧】

　　针对张某拒不接收房屋和支付剩余房款，应当承担何种责任，存在以下两种意见：

　　第一种观点认为，张某的行为导致开发商和张某无法完成房屋买卖合同，张某应当承担缔约过失责任；

　　第二种观点认为，张某的行为是对预售合同的违反，张某应当承担违约责任。

　　【评析】

　　本律师同意第二种观点。具体理由如下：

　　缔约过失责任，是指在合同缔结过程中，当事人一方或双方因自己的过失而致合同不成立、无效或被撤销，应对信赖其合同为有效成立的相对人赔偿基于此项信赖而发生的损害。

　　而在商品房预售合同中，预售方与预购方关于房屋的坐落与面积、价款的交付方式与期限、房屋的交付期限、房屋的质量、违约责任等内容都有明确的约定，预售合同一经签订，双方无须将来另行订立一个房屋买卖合同，即可以按照商品房预售合同的约定直接履行义务，并办理房屋产权过户登记手续，达到双方的交易目的。

　　故而商品房预售合同具有远期交货合同的性质，即一经双方达成合意签订预售合同，则远期交房的买卖合同已经成立，若合同任一方未按约定履行其义务，则应当承担的是违约责任，而非在合同缔结过程中存在的缔约过失责任。

　　综上所诉，该案件中的张某无正当理由本应按期接收房屋并支付剩余房款，却拒不履行合同约定义务，应当承担违约责任。

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