丈夫死亡妻子是否有权行使承租使用权

        【案情】

　　2009年3月15日，朱某承租黄某两室一厅的商品房，朱某与黄某签订协议，租期为3年，租金一次付清，交付租金后即可入住。付清租金后朱某与妻子童某一起入住。

　　2011年10月，朱某遇车祸去世，童某回娘家居住。半年后童某返回承租的商品房，发现被胡某已占用。原来，黄某得知朱某死亡，认为合同自动解除。又将房屋租赁给了胡某使用，将房屋的备用钥匙交付于胡某。童某可否行使对商品房的承租使用权？

        【分歧】

　　第一种观点认为：承租人在房屋租赁期间死亡的，租赁关系即终结，童某不能行使对商品房的承租使用权。

    第二种观点认为：童某有权对黄某主张自己基于原租赁合同对该商品房的承租使用权。因为承租人在房屋租赁期间死亡的，与其生前共同居住的人可以按照原租赁合同租赁该房屋。

        【评析】

　　本律师同意第二种观点，理由是：

　　根据《合同法》第二百三十四条规定:“承租人在房屋租赁期间死亡的，与其生前共同居住的人可以按照原租赁合同租赁该房屋。”建设部1994年《城市公有房屋管理规定》第二十八条：“承租住宅用房的，承租人在租赁期限内死亡，其共同居住两年以上的家庭成员愿意继续履行原契约的，可以办理更名手续。”所以童某有权对黄某主张自己基于原租赁合同对该商品房的承租使用权。根据《合同法》的规定童某是合法占有人，合法占有人也有权依据《物权法》第三十四条、第二百四十五条的规定，请求侵占人胡某返还原物。

    即使胡某在不知情的情况下同黄某签订了房屋租赁合同，根据2009年最高人民法院《关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干间题的解释》第六条的规定：“出租人就同一房屋订立数份租赁合同，在合同均有效的情况下，承租人均主张履行合同的，人民法院按照下列顺序确定履行合同的承租人：（一）已经合法占有租赁房屋的；（二）已经办理登记备案手续的；（三）合同成立在先的。”

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