低价卖楼损害债权人利益的行为是否有效？

        【案件】

        A公司长期拖欠B公司工程款1400万元，B公司多次催要， A公司提出以筹措资金偿还B公司的债务，并准备将其一幢办公楼和一幢已出租的楼房卖给他人。按当时市价，两幢楼估价约为l500万元。没过多久，A公司与第三人达成协议，将两幢楼卖给第三人，共得价款900万元。后A公司租用了第三人的一幢小楼，租期两年。B公司了解到A公司所付的租金很低，因此认为A公司与第三人恶意串通，低价买卖楼房，损害了B公司利益，要求认定A公司卖楼行为无效。

        【分歧】

        关于A公司卖楼行为效力如何，实践中存在几种不同的观点。　

        第一种观点认为，A公司的卖楼行为是有效的。因为尽管两幢楼房的卖价确实低于市场价格，但当事人之间因存在许多合作关系，A公司愿以较低的价格出售给第三人，这是他自由处分其财产的权利。B公司认为A公司与第三人之间有恶意串通行为，证据是不充足的。　　

        第二种观点认为，A公司卖楼行为无效。因为A公司之所以将楼房低价出售给第三人，是为了低价租用第三人的房屋，这样最终将导致对B公司利益的损害，据此可以认定A公司与第三人之间存在恶意串通，损害第三人利益的行为。

        第三种观点认为，A公司卖楼行为有效，但B公司依然可以行使撤销权来撤销A公司与第三人之间签订的买卖合同。 

        【评析】

        本律师同意第三种观点，即A公司卖楼行为有效，但B公司可以对此行使撤销权 。

        第一，A公司与第三人之间不构成恶意串通。恶意串通首先要求当事人都具有恶意，这种恶意就是指当事人明知或应当知道其订立的合同或实施的其他行为将构成对他人的损害而故意为之。从本案来看，尽管A公司从事该种行为时具有逃避部分债务，从而最终损害B公司利益的意图，但对于第三人来说，很难认定其具有损害B公司利益的恶意。第三人与B公司之间从未往来，甚至可能得利润，根本不知道B公司的存在，因此不可能直接损害B公司的利益。第三人从事这种行为完全是为了获利而不在于直接加损害于B公司。所以，对于第三人的损害B公司利益的恶意是很难认定的。

        第二，我国《合同法》第74条规定，“因债务人放弃其到期债权或者无偿转让财产，对债权人造成损害的，债权人可以请求人民法院撤销债务人的行为。债务人以明显不合理的低价转让财产，对债权人造成损害，并且受让人知道该情形的，债权人也可以请求人民法院撤销债务人的行为。”本案中，A公司与第三人实施的行为已经在客观上符合了撤销权的行使要件，B公司享有撤销权。

        第三，行使撤销权的客观要件，撤销权的行使首先要求债务人实施一定的处分财产的行为，这种处分行为已发生法律效力，而且已经或将要严重损害债权人的债权。这里所说的处分主要是指法律上的处分，包括转让财产、抛弃财产、免除债务、在财产上设立抵押等行为，只有在债务人实施法律上的处分行为时，才可能与第三人发生关系，才能提出撤销债务人与第三人实施的行为问题。所谓债务人实施处分行为已经生效且有损于债权人的债权，应以债务人的处分财产的行为已经或将要严重导致债权人不能实现为标准。如果债务人在实施处分财产的行为以后，已完全不具有足够资产清偿债权人的债权，则认为该行为严重有损于债权。如果在实施该行为以后，债务人仍有足够的资产清偿债务，不能认为债务人的行为严重有害于债权，在此情况下，债权人也无权干涉债务人的处分行为。本案中，A公司所实施的低价转让楼房的行为属于法律上的处分行为且已经发生法律效力，而这种低价转让楼房的处分行为，将直接导致A公司不能筹集到l400万元的资金以偿还对B公司的债务，而只能筹集到900万元用于还债，而B公司仍有500万元的债权难以得到实现，因此可以认为，此种低价转让行为减少了债务人的责任资产，从而有损于债权人的债权。

        第四，行使撤销权的主观要件，债务人实施处分行为时或债务人与第三人实施民事行为时具有恶意。学理上所谓债务人的恶意，是指债务人明知其处分财产的行为将导致其无足够的资产清偿债务，从而有害于债权人的债权，而仍然实施该行为。本案中，A公司的主观恶意不难认定，在认定第三人具有此种恶意方面，则只需证明第三人应当知道其与A公司共同实施的低价买卖房屋、低价出租房屋的行为，将有可能导致A公司用于清偿债务的资产减少，从而有损于A公司的债权人的利益即可——也就是说，无论第三人是否知道A公司的债权人是谁，也不影响其恶意的成立。从本案来看，在A公司低价转让房屋时，第三人应当知道买卖的标的价值1500万元，而A公司仅以900万元转让给第三人，两者价格相差600万元。尽管A公司从低价承租房屋中可以得到近400万元的补偿，但A公司仍然损失近200万元。A公司完全可以按市价出售该两幢房屋，然后按正常价格租用第三人的房屋，A公司没有这样做，而第三人作为一个合理的商人，应当知道A公司实施的低价转让的行为是为了逃避债务。在此情况下，第三人仍与A公司共同实施低价买卖房屋和低价出租房屋的行为，据此可以认定第三人具有恶意。

        综上，A公司低价卖楼行为是有效的，但因双方都存在“恶意”，导致B公司获得“撤销权”，B公司可行使撤销权来维护自己的合法权益。

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