【随笔】购买宅基地房产的风险及防范

    广州是我国改革开放的前沿，很多领域都在先行先试。虽然目前依照国家相关法律规定，宅基地房产及宅基地是禁止买卖的，但是却又并非绝对不能买卖与流转。一方面，虽然禁止买卖，但是在本村居民之间的买卖是被允许的，而随着城镇化的发展，及国家对于农与非农户籍区分的取消，导致其中一部分原本属于本村户籍的居民，现在已经具有非农户籍或非本村户籍，但是在回村购置房产是被允许的，这不得不令原本的政策法律出现相互冲突与矛盾；而另一方面，宅基地及房产无法过户办证，但是在继承领域，无论继承人是否农村户籍，是否是中国国籍，均无法阻止其依法继承农村宅基地及房产，并且可以成为使用权人，这在法律规定上不得不说是很奇特的矛盾，本国本省本城非农村户籍无法成为合法的使用权人，但是外国国籍的外国人却可以依照继承法取得使用权。上述两点矛盾在广州城镇化的发展过程中，对农村宅基地及房产使用权流转形成了强烈的冲击，国家必定会在未来一段时间内制定相应的政策予以缓解。而一旦国家放开宅基地政策，允许流转时，必然会出现价格暴涨，恐怕普通人想买便已经是来不及的了。

    另外，在广州的小产权房、宅基地合作建房、农村股份制改革，均不断的对就有的制度提出了挑战，为此本律师认为，农村宅基地流转，必将成为历史的必然，是不可逆，也不可阻挡的。但是，为此必须阐明一点，我们说的农村宅基地的流转，仅仅是宅基地使用权的流转；而农村宅基地房产的流转，则是所有权的流转。因为根据我国法律的相关规定，农村宅基地的所有权归农村集体，但是农村集体经济组织股份制改革，必然使农村集体所有的土地使用权流转成为必然。这也是十八届四中全会报告中所讲的，积极探索农村集体建设用地使用权流转制度。为此，宅基地与建设用地的性质的变更，将成为农村宅基地流转的一个重要阀门。

    本律师认为，宅基地及房产流转的分本风险，存在于无法办理变更登记，通过购买的方式去的使用权或者房产的所有权，仍旧不是完整的所有权，会导致如下风险：一房二卖或多卖、被他人主张权利如继承人、原权利人反悔、购买后无法转手、征收补偿无法取得、被村委会强令收回等等，如此多的风险，仅仅因为权利凭证不明，而广东省内对于关于农村宅基地权力转移的公证与见证也均已被禁止。那么，如果一定要购买，是否可以有足够安全的方式保障买方的权益呢？

    本律师认为，是完全可以的。因为我们国家民法、物权法所规定的所有权其本质上有四个方面，即占有、使用、处分、收益。那么，虽然无法通过买卖合同的方式一次性搞定宅基地房产的完整所有权，但是并不可能禁止将所有权权能分开，分别予以保障。本人曾参与佛山南海里水农村股份制改革试点的课题，实践中也接触了大量的因农村宅基地买卖而出现的纠纷，而就本人而言，所见到的所有的关于宅基地及房产买卖合同根本就没有任何一份是合法的，是可以得到法律上的保障的，在风险变为现实时，基本上所有的买方均只能追悔莫及。但是，这个问题并非无法解决。

    曾为一朋友办理相关事宜，起草了涉及广州市内一栋宅基地房产买卖的协议，该协议全套150多份，是一整套的系列协议，在这套协议中，分别对买方的占有、使用、处分与收益四项全能予以保障，并且为该房产的转让、出租、办证、拆迁均作了一系列的安排，对于原房主的主张、继承人的主张、第三人的主张、村委会的主张，也均进行了有效的安置，因此，在此时以此方式购买农村宅基地房产，也不可谓不是一向走在未来的投资方案。尽管宅基地房产买卖，在我国是被禁止的，但是，若以恰当的方式，保障所有权的全能及行使，其实质与本质上无异于取得了所有权，这是一项勇敢的尝试，也是聪明人可以做的明智选择。若有宅基地房产流转方面的问题，欢迎各界人士随时来电或预约本人进行探讨，请致电18818861521陈一天律师。

    2015年8月