中国房地产报采访陈一天律师

     陈一天律师发表个人观点

开发商怒告黑山县政府 索赔1.4亿拒调解

11月6日，因辽宁省锦州市黑山县政府失信而起诉索赔1.4亿元的开发商，终于与黑山县政府一起站在了法庭上。而对于黑山县政府提出的调解要求，开发商当庭予以拒绝。

黑山县政府如今已陷入失信的指控——招商时承诺60天内完成拆迁交地，一年后却仍未完成。黑山县政府由此成为了被告。“开庭前，我们曾表示可以接受调解，但被告一直没有给出具体的调解意见。”开发商的代理律师，北京市盈科（广州）律师事务所律师陈一天告诉记者，其委托人认为县政府没有诚意调解，不想再浪费时间，所以拒绝调解。

据业内人士称，地方政府在卖地后不能履约完成拆迁的情况并不少见，不少开发商就自行解决拆迁问题，而此次开发商状告县政府失信，有政策背景作为支撑——根据今年7月开始执行的新修订的《闲置土地处置办法》，政府有义务承担违约赔偿。

原由：拆迁承诺一年没兑现

2011年1月17日，辽宁省黑山县县长汪兴（现任县委书记）在招商推介会上，为打消投资者顾虑，向现场60多家开发商公开承诺，“自中标签约之日起，60天内完成拆迁，实现三通一平向开发商交地。在4月15日交地，这一点，我们政府是绝对言而有信的。以上承诺如有违误，政府愿承担全部责任。”

同年3月6日，来自辽宁沈阳的开发商佟女士通过竞拍，以9300万元的价格取得了宗地编号为201101-3的地块，拟用于8栋住宅楼的开发。

但直至一年后，曾经承诺的拆迁由于一户占地5亩的承包经营户滕万利还未能完成，致使3栋楼无法开工。同时，政府承诺在90天内完成的规划路至今也未能开通。

“不能如期向370户购房者交房，220多户回迁户无法回迁，我压力很大。还有大批的设备、原材料长期闲置、报废，再加上退房的损失，压得我们喘不过气来。”由于政府声称无法解决滕万利这一户的拆迁问题，佟女士的开发之路波折重重。

然而，看似无解的难题，却因一次见面而峰回路转。

2012年3月21日，佟女士与被拆迁户滕万利见面，当天就达成了协议，补偿滕万利17年承包经营收入260万元，200平方米住宅一套，车库、200平方米门市房各一个。而滕万利表示，这一年当中县政府的相关部门找过他3次，但每次都只是告知拆迁，从来没有谈过相应的赔偿问题，于是都不了了之。

县政府一年没解决的事，佟女士一天就办完了。这让佟女士很失望，以“政府违约失信、不作为”为由，将黑山县国土资源局和黑山县政府告上法庭，索赔1.4亿元。

幕后：县政府招商“问题”多

11月6日，该案件在辽宁省高级法院开庭审理。对于开发商的指控，黑山县政府的代理律师表示，汪兴在招商会上的“60天交地”承诺并不具有法律效应，同时其代表县政府提出了调解要求，但因没有具体的调解意见而遭到开发商拒绝。

即使是对于一个县政府，1.4亿元也不是个小数目。

据陈一天律师介绍，佟女士提出的1.4亿元索赔额由7项组成，主要有违约金，拆迁补偿腾万利的费用，工程无限延期带来的人工费、建筑材料折旧费、资金占用损失，还有额外承担的安置拆迁户的费用以及商业信誉损失。

在此事件中，黑山县政府似乎不能只用“违约失信”来描述。陈律师告诉记者，黑山县政府当初招商时亦曾承诺开始可以只交35%的地价款，余下的65%可以等到房子验收再交付，而实际上这是违反国家规定的。同时，为了避免税款外流，县政府要求开发商以个人名义竞拍土地，然后挂靠当地公司进行开发。

分析：国土新政做支撑

“除了一线城市，其他城市的很多项目的拆迁都是开发商来掏钱完成的，地方政府拆不动也不太去想办法。”一位央企开发商负责人对记者说，像辽宁这位开发商这样会起诉县政府的情况是很少见的，大多数情况下，开发商为了保证工期，都自己想办法解决拆迁问题了。

一位上市开发企业负责人私下也向记者承认了这一点，“实际上很多项目的拆迁工作都难以一步到位，开发商也会按照工程进度等原因分批上市销售，而且在资金链不是很紧张的情况下，大多数开发商也愿意拉长销售周期，这样房产会升值，利润也会提高”。

这位上市房企负责人分析认为，从上述事件的时间节点来看，开发商起诉政府失信，有政策变化的因素。

首先，辽宁省最近3年都在抓紧“信用辽宁”的建设，曝光的失信案件中，涉及地方政府失信的已有6起，这估计是开发商告县政府“失信”的主要动力之一。

其次，从时间上来看，该开发商解决最后一户拆迁问题的时间，刚好是拿到土地一年左右的时候，根据国土资源部政策，“如果开发商囤地造成土地闲置的，未动工开发满一年的闲置土地将要按照土地出让或者划拨价款的20%来征缴土地闲置费。”也就是说，如果今年3月，佟女士不能动工开发，那就有可能因为涉嫌囤地被罚款。“一旦罚款，付出的代价要比给拆迁户的金额高很多。”所以开发商不再指望县政府，不得不解决拆迁户的问题。

最后，今年新修订的《闲置土地处置办法》强调，政府与土地使用权人的平等地位。如果因为政府原因导致土地闲置，经过协商，政府将承担违约赔偿。

截至记者发稿时，该案尚在法院调查审理阶段。但很多业内人士认为，在现有情况下，开发商应该比较占优势，县政府极有可能妥协进行一定的赔偿。（地产中国网&中国房地产报）                     

                                                                                       （责任编辑：侯飞）

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