正义网北京8月23日电(见习记者 单鸽)房产证上明明标注房屋建筑面积86.41平方米,实际测量后却发现只有67.63平方米。感觉自己受到了欺骗的侯女士起诉了卖房人王女士以及提供居间服务的北京链家房地产经纪有限公司(以下简称中介公司)。谁料双方都认为己方没有隐瞒,不应为此事负责。

　　那么,问题来了,房屋实际面积与购房合同中的面积不符,卖家、中介公司到底谁来担责?中介公司在房屋买卖的过程中到底承担了怎样的责任?

　　“80”变“60” 买完房发现面积“缩水”近20平方米

　　2016年7月21日,在中介公司提供的服务下,侯女士与王女士签订了包括居间服务合同、买卖定金协议书、北京市存量房屋买卖合同补充协议等在内的一系列协议书,明确由侯女士购买王女士名下建筑面积为86.41平方米的房屋,总价350万元。

　　2017年1月3日,房屋产权顺利过户到了侯女士的名下。房屋交付后,侯女士开始着手装修。在装修的过程中,装修师傅向侯女士提出,房屋面积可能不对,“不像是有86.41平方米的房子”。

　　经装修师傅一提醒,侯女士也觉得房子看起来显得很小。于是,侯女士就房屋面积向王女士的丈夫以及中介公司的经办人提出了质疑,但是王女士的丈夫和经办人都坚称以房本上的面积为准。他们表示,房屋的面积看着小可能是因为一楼公摊的面积大,叫侯女士打消疑虑。

　　后来,侯女士将父母接到了房子中居住。父母住进来后,侯女士越发觉得房屋面积小。2017年2月22日,侯女士委托北京中瑞嘉业测绘有限公司对房屋面积进行了测绘。经实际测量,该房屋的建筑面积只有67.63平方米,比房屋所有权证书上登记的面积少了18.78平方米。

　　房主和中介公司成被告 买方要求退还多支付的房款

　　对此深感吃惊的侯女士将王女士和中介公司告上了法庭。8月21日,北京市丰台区人民法院开庭审理了此案。

　　庭审中,侯女士的代理人认为,在房屋交易过程中,王女士与中介公司故意隐瞒了房屋面积缺失的重要事实,致使其对房屋面积存在重大误解,王女士应将其多支付的房款退还,中介公司也应将收取的居间报酬退还。

　　王女士的丈夫代其出庭,他辩称,在签订房屋买卖协议之前,其已经将国家行政机关颁发的产权证书原件如实交与了侯女士和中介公司进行验证,不存在任何故意隐瞒房屋面积的事实。并且侯女士在签订合同之前,还对房屋进行了查看,整个交易过程中,都未提出任何异议,双方签订的房屋买卖交易合同是真实有效的。

　　中介公司也表示,居间合同是按照双方真实意思表示签订的,合法有效,在已经完成过户的情况下,居间行为已经完成,中介公司理应收取居间费用。

　　在本案庭审的最后,法官当庭询问是否接受调解,侯女士的代理人表示可以接受调解,但是因双方都没有拿出合适的调解方案,法官表示不再当庭进行调解。

　　记者随后了解到,本案中涉及到的房屋,是北京市邮政管理局2001年向单位职工出售的房改房。在北京市邮政管理局与王女士签订的共有住宅楼房协议书中,明确了该房屋总建筑面积为86.41平方米。买了多年的房子,为何最终会变成67.63平方米,王女士的丈夫表示对此也并不知情。

　　买到手的房子面积“缩水” 责任该由谁承担

　　那么,遇到这种情况,各方责任如何划分呢?

　　“面对责任划分,首先应该确定原房产证面积登记错误的原因是什么。”山东德衡律师事务所副主任贾明君律师分析认为,“如果有证据证明卖方或者中介机构明知面积登记错误的,买方可根据合同法基于欺诈主张撤销买卖合同,并要求卖方或中介机构赔偿损失;如果没有证据证明卖方或中介机构对面积登记错误明知或者负有责任,则根据合同法买方可以基于重大误解主张撤销买卖合同,各方根据公平原则分担损失。”

　　“实践中,房屋实际面积如果与登记面积的面积误差比绝对值在3%以内(含3%),合同继续履行,按照实际面积结算。如果超过3%,依据重大误解,买方可以请求解除合同。”江西财经大学法学院副院长周维德特别补充说。

　　“其实,这类案件是基于买卖合同发生的违约责任,判断违约责任时首先要考虑是否存在过错方,过错是违约责任承担的首要原则。”广东省社会科学院法学研究所学者陈一天表示。

　　同时,他表示,如果买方在明知对方违约的情况下,要求继续履行合同,可以看做是买方提出了修改合同的请求,如果卖方也愿意继续履行,则应当适用公平责任,返还买方多支付的房款。如果合同继续履行,那么中介也无需承担法律责任。“依据法律规定,居间人促成签订交易合同的,即可以收取居间费用。”

　　中介公司被质疑未尽责 注意义务的界限在哪?

　　“房屋中介提供的是居间服务,功能在于向交易双方提供信息媒介及交易撮合服务。”西南政法大学民商法学院教授曹兴权表示,居间服务商有义务审查交易一方提供信息的真实性,准确性,交易另一方也有权对居间服务商发布的信息产生合理信赖。

　　根据我国《房地产经济管理办法》的规定,房地产经纪人与委托人签订房屋出售、出租经济服务合同,应当查看委托出售、出租的房屋及房屋权属证书,委托人身份证明等有关资料。“也就是说,法律对于出售房屋信息的核实已经明确到了实物及证照,但是并没有要求必须委托测绘机构进行面积测绘。”陈一天表示。

　　“从交易习惯上来看,中介机构一般会查验房产证,但对除该房屋房产证记载信息之外的其他显著交易特征,并没有进行现场调查的特别义务。”曹兴权告诉记者。

　　根据法律的规定,当委托人未提供规定资料或者提供资料与实际不符时,房地产经济机构应当拒绝委托。这表明,我国法律对于中介公司的核实义务,包含了基本信息的核实,主要是房产登记基本信息真实性的核实。“但是,基于对国家房产登记部门权威的先天性信赖、以及实际绘测房产面积成本的增加,其实这个核实义务很难充分履行,或者说被普遍的忽略掉了。”陈一天说,“当然,如果中介方在无法交易完成或继续履行的交易中存在重大过错,或怠于履行义务,是可以要求退还中介佣金并赔偿损失的。”