最高法院:约定用工业用地合作开发房地产的合同有效!(合作开发合同注意事项)

一、2010年11月，宏建公司与金力泰公司签订《联合开发协议》，约定金力泰公司出地，宏建公司出资，双方在金力泰公司拥有的工业用地上合作开发房地产，双方按照投资比例分配开发所建房屋；以金力泰公司为主，宏建公司协助共同申办土地变性手续；项目投资约4.72亿元。协议签订后宏建公司已向金力泰公司支付建设用地补偿款共计4000万元。

二、2014年3月，宏建公司向宁夏高院起诉，请求判令：解除《联合开发协议》；金力泰公司向宏建公司返还4000万元；金力泰公司向宏建公司支付违约金4300万元。金力泰公司答辩称，《联合开发协议》无效，金力泰公司仅应返还4000万元。金力泰公司在庭审中同意解除合同。宁夏高院认为，本案工业用地转换为商住用地，是否获得政府主管部门批准，并不影响双方签订的《联合开发协议》的效力。判决：解除《联合开发协议》；金力泰公司返还宏建公司4000万元，向宏建公司支付违约金3200余万元（按中国人民银行同期贷款利率的4倍计算）。

三、金力泰公司不服宁夏高院判决，向最高法院提起上诉称，《联合开发协议》约定的开发土地系法律禁止进行商住房开发的工业用地，违反了法律、行政法规的效力性强制性规定，应认定无效。最高法院亦认定《联合开发协议》有效，但对违约金予以调整，判决金力泰公司返还宏建公司4000万元，并按照中国人民银行同期贷款利率的2倍计算利息。

最高法院认定本案《联合开发协议》有效的原因在于，《联合开发协议》为合作开发房地产合同，从合同内容看，双方协议变更案涉工业用地性质并履行法定出让、补缴费用、过户、行政审批等程序，并未违反法律效力性强制性规定。至于约定内容能否全面实际履行，是考量合同应否解除或终止的因素，并不能因此认定合同无效。因此，金力泰公司关于协议无效的主张，缺乏法律依据，不能成立。

而关于解除合同后违约责任的承担问题，最高法院认为解除合同所产生的损失应根据过错分担。导致《联合开发协议》无法继续履行的原因包括合同当事人一方违约、双方当事人怠于履行合同义务、合同约定不明、政府出让土地四至存在争议等综合原因，双方对此均有过错，因此最高法院酌定金力泰公司向宏建公司返还4000万元投资款并按照中国人民银行同期贷款利率的2倍计息。

前事不忘、后事之师。为避免未来发生类似败诉，提出如下建议：

一、当事人以工业用地合作开发房地产并在合同中约定双方对用地性质进行变更的，合作开发房地产合同并不会因用地性质为工业用地而无效。但是合同生效后当事人应按国土资源主管部门的要求办理用地性质变更手续，如果用地性质未变更就开工建设，则可能面临被责令交还土地等行政处罚。

二、如果当事人以工业用地合作开发房地产但未约定对用地性质进行变更，擅自将工业用地进行商业开发，则合作开发房地产合同可被法院认定无效（参见延伸阅读案例1）。

三、在合同未对合同解除的损失如何承担进行约定的前提下，合同解除的损失应根据合同当事人的过错分担。因此合同解除后当事人以尽可能的提出事实和理由证明对方当事人对合同解除存在的过错，以免除或减轻己方责任。