交付房钥匙能否认定为实际交房？

    【案情】

    2012年7月，张昌兴与天桥房地产开发有限公司（以下简称天桥公司）签订一份《商品房销售合同》，双方约定：张昌兴向天桥公司购买商品房一套，天桥公司应于2012年12月15日前交房。后因天桥公司未能在约定交房时间前办理好验收等相关手续，但张昌兴又急于用房，于是要求天桥公司先将房屋钥匙交付给自己，自己可以先行进行装修。2012年12月15日，天桥公司将房屋钥匙交付给张昌兴。后因天桥公司于2013年10月份才将商品房验收等手续办理完毕，才将产权证书交付张昌兴。张昌兴认为天桥公司未能在约定时间内交房，属于违约。但天桥公司认为，公司已经向张昌兴交付了房屋钥匙，房屋已经实际交付，不存在违约。双方各执一词。

    【分歧】

    针对本案天桥公司向张昌兴交付钥匙是否可以认定为房屋的实际交付，存在以下两种意见：

    第一种意见认为，交付房屋钥匙可以认定为房屋的实际交付。因为，交付钥匙即转移了房屋的实际占有，对房屋的转移占有，视为房屋的交付使用。

    第二种意见认为，交付房屋钥匙不能认定为房屋的实际交付。因为，房屋的交付使用，应包括占有转移和所有权转移，房屋必须经过验收合格并办理相关产权证书才能进行交付。

    【评析】

    本律师赞成上述第二种意见，具体理由如下：

    首先，房屋的实际交付指的是依据商品房买卖合同的约定,开发商在合同约定的交房期限内将符合约定交付条件的住宅交付于买受人的行为。房地产开发商交付的商品房，应当符合法定条件和约定条件。具体为：1、法定条件。即建设工程经验收合格，开发商向购房人提供住宅质量保证书和住宅使用说明书；2、商品房销售合同约定的其他交付条件。房屋的交付使用，就是出卖人将已经建成的房屋转移给买受人占有，其外在表现主要是将房屋的钥匙交付给买受人，但房屋的交付使用并不意味着房屋所有权的转移。因为法律意义上的交房，应包括占有转移和所有权转移，交付房屋钥匙不完全等于交房。交付房屋钥匙只是老百姓观念中的交房概念，但在物权法意义上，房屋作为不动产，其交付必须进行过户登记，才算在法律上真正取得房产所有权。因此，在商品房买卖交易中，开发商履行交付房屋的义务，除了实际将房屋钥匙交付业主之外，还包括为业主办理完过户手续，才算全面履行了交付义务。本案中，天桥公司未在约定时间内办理相关验收和产权手续，只是将房屋钥匙交付给张昌兴，并不是法律意义上的房屋交付行为，其行为已构成违约，应该支付相应的违约金。

    其次，《建筑法》第61条第2款规定：“建筑工程竣工经验收合格后，方可交付使用；未经验收或者验收不合格的，不得交付使用。”《城市房地产管理法》第27条规定：“房地产开发项目的设计、施工，必须符合国家的有关规定标准和规范。房地产开发项目竣工，经验收合格后，方可交付使用”。《城市房地产开发经营管理条例》第17条也规定：“房地产开发项目竣工，经验收合格后，方可交付使用；未经验收或验收不合格的，不得交付使用……”。买受人虽在房屋验收备案前接房入住、使用，但此时买受人接收的房屋不符合双方合同的约定及法律的规定，因此买受人通过接受钥匙而接收房屋的时间不能作为双方当事人交付房屋的时间。由此可见，天桥公司向张昌兴交付钥匙的行为违反了法律法规关于商品房交付的强制性规定。即使张昌兴领取了房屋钥匙，并且实际使用并控占了该房屋，但天桥公司的交付行为违反了法律关于交付条件应当遵循的底线。交付行为无效，应当承担迟延交付的违约责任。

    综上，房屋的交付使用，应包括占有转移和所有权转移，房屋必须经过验收合格并办理相关产权证书才能进行交付。如果当事人另有约定，房屋的转移占有，可视为房屋的交付使用。因此，本案中天桥公司向张昌兴交付钥匙的行为不能视为房屋的实际交付。

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