房屋买卖未过户合同是否有效？

　　【案情】

　　2014年10月1日，柳某与龚某签订了一份为期3年的房屋租赁合同，由龚某承租。11月初，柳某对龚某说，因急需用钱决定把该房卖掉，龚某表示愿意买下，双方签订了书面协议，约定房屋价格为18万元、在年底前交清房款等内容。其后不久，龚某将18万元交给了柳某，但双方未办理过户手续。今年2月，由于该市将该房地段划为开发区，致使该房价格涨至约31万元，柳某遂要求龚某再付13万元，龚某不从。柳某认为尚未办理房屋过户手续，双方买卖行为未成立，即使成立也无效，遂诉至法院，要求龚某将房屋煺回。

　　【争议】

　　一种意见认为，当事人进行房地产转让，应当依照房地产管理法的规定办理权属登记，但该法并没有规定办理权属登记是买卖房屋合同本身的生效要件，此种情况下依合同法的规定，当事人未办理登记手续不影响合同的效力，故双方所签合同合法有效。

　　另一种意见认为，另一种意见认为，房屋未办过户，应无效。

　　【律师评析】

　　律师同意第一种意见。理由为：

　　柳某与龚某经过要约、承诺后，对房屋买卖的主要条款如房价、交款时间等达成了合意，该房屋买卖合同即告成立。合同成立后，一般来说合同自成立时生效，但《合同法》第四十四条第二款规定：“法律、行政法规规定应当办理批准、登记等手续生效的，依照其规定。”对房屋买卖而言，《城市房地产管理法》仅有第叁十五条作了如下规定：“房地产转让、抵押，当事人应当依照本法第五章的规定办理权属登记”。从中可知，该法并没有规定办理权属登记是买卖房屋合同本身的生效要件。《最高人民法院关于适用<合同法>若干问题的解释》(一)第9条进一步规定：“依照合同法第四十四条第二款的规定，法律、行政法规规定合同应当办理批准手续，或者办理批准、登记等手续才生效，在一审法庭辩论终结前当事人仍未办理批准手续的，或者仍未办理批准登记等手续的，人民法院应当认定该合同未生效;法律、行政法规规定应当办理登记手续，但未规定登记后生效的，当事人未办理登记手续不影响合同的效力，合同标的物所有权及其他物权不能转移。”

　　因此，本案的买卖房屋合同自成立时起，已经生效，虽未办过户登记手续，但该合同对双方均具有约束力，所以柳某的诉讼请求是得不到支持。

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